Það á að leyfa fólki að byggja sitt eigið íbúðarhús sjálft, og eftir eigin teikningu.

Samkvæmt frétt í Mbl.is í dag þá eru óverðtryggðu lánin hjá Arion banka nú vinsælli en verðtryggðu lánin.  Kom fram í fréttinni að bæjarstjórinn í Seltjarnarnesi Ásgerður Halldórsdóttir hyggst kanna hvort fara eigi að veita ungu fólki í sveitarfélaginu lán fyrir innborgun í íbúð.

Finnst mér þetta vera gott innlegg hjá Ágerði, því ungt fólk á Íslandi á oftast ekki fyrir innborgun í íbúð.  Margir festast því á leigumarkaði og erfitt getur verið að standast greiðslumat, en oft er ódýrari kostur að borga mánaðarlegar afborganir af eigin húsnæði heldur en að leigja.  Greiðslumat er að mínu mati allt of strangt, því af hverju má ekki veita fólki lán til íbúðakaupa með 100 þúsund króna afborgun á mánuði þegar viðkomandi hefur verið að borga 120-150 þúsund krónur í leigu á mánuði?

Í gamla daga var það oft að fólk byggði hús sitt sjálft.  Enda reglur um byggingar og teikningar fyrir þær rýmri en nú er.  Það á að afleggja þessar reglur varðandi það að fólk þurfi að skila inn teikningu unna af viðurkenndum arkitekt.  Fólk á að fá að teikna sítt hús sjálft og fá að skila inn sinni eigin teikningu.  

Árið 1988 byggði ég ásamt föður mínum sólskála við hús foreldra minna.  Ég teiknaði sólskálann sjálfur og faðir minn skilaði henni inn til byggingarfulltrúa og var teikningin samþykkt.  

Það þarf ekki arkitekt til að teikna íbúðarhús heldur ætti fólk að geta teiknað sjálft.  Að sjálfsögðu yrði fólk að vanda sig og gera grein fyrir stærðum á timbri ofl. í veggjum og hversu svert efni sé notað í þaksperrur og hvernig burðarvirki sé háttað.  Hlutverk byggingarfulltrúa ætti að vera að líta eftir að byggingar séu rétt byggðar og nógu traustar, og ætti hann að geta gefið ráð í því sambandi.  Það þarf ekki flókna útreikninga til þess að reikna út burð og annað þessháttar því það er löngu búið að finna upp hjólið hvað húsbyggingar varðar.   Það þarf ekki útreikninga verkfræðings eins og nú tíðkast (og er lögum samkvæmt) til að reikna út hvort hús standist byggingakröfur.  

Einbýlishús úr timbri er tiltölulega auðvelt að hanna og teikna. Það mætti hafa upplýsingar til taks fyrir húsbyggjendur á vef viðkomandi sveitarfélags og þá í tengslum við byggingafulltrúa viðkomandi svæðis. Þar mættu vera leiðbeiningar fyrir tilvonandi húsbyggjendur td. hvað varðar burðarbita í veggjum eftir því hvort hús sé 1 eða 2 hæða, fyrirkomulag á þaksperrum og mismunandi uppbygging á þeim.  Það er hægt að sýna hvað þaksperrur þurfi að vera efnismiklar miðað við mismunandi breidd hús og þar af leiðandi lengd sperra.  Þetta er ekki  flókið mál að skilja og það væri hægt að gera þetta aðgengilegt fyrir fólk að fara eftir.  Samskonar upplýsingar ættu einnig að vera um steinhús en ég þekki uppbyggingu á þeim mjög lítið.  Með þessu væri hægt að spara fólki umtalsverðar fjárhæðir.

Fólki ætti að sjálfsögðu að vera frjálst að byggja sitt eigið húsnæði sjálft. Núverandi reglugerð hljóðar upp á að húsasmíðameistarar sjái um það verk og meira að segja er krafist byggingastjóra (síðast þegar ég kynnti mér það mál).  En þetta er mjög íþyngjandi reglugerð og bindur hendur fólks sem vill byggja sitt hús sjálft og spara með því miklar fjárjhæðir - jafnvel helming kaupverðs húss eða meira.  En það er hægt að komast undan þessu ákvæði með einhverjum krókaleiðum að láta aðila skrifa upp á hjá sér en það er mikið vesen og leiðinlegt fyrir fólk að þurfa að kvabba á byggingameisturum til að fá undirskrifað.

Þegar maður ekur eftir aðalgötunni á Eyrarbakka þá getur maður séð mörg falleg gömul hús.  Þau hús sem vekja mesta aðdáun hjá mér eru minnstu húsin sem eru oft hæð með háu þaki og risi þar sem eru svefnherbergi.  Oft er búið að bæta við lítilli viðbyggingu 1 hæð við annan enda hússins.  Þessháttar hús ættu að vera byggð enn þann dag í dag.  Fólk gæti byggt slíkt hús fyrir ekki svo margar milljónir, byggt á mjög lítilli lóð jafnvel á helmingi eða þriðjungi því svæðis sem venjulegt einbýlishús þarfnast.  Húsið gæti verið tiltölulega lítið eða 40-55 fm að grunnfleti, rishæðin yrði jafnvel fokheld þegar fólk flytti inn og biði betri tíma.  

En þegar fjölskyldan hefur flutt inn þá má innrétta efri hæðina þegar efni og aðstæður leyfa.  Eftir visst mörg ár gæti húseigandi svo stækkað húsið með viðbyggingu sem tiltölulega auðvelt og ódýrt væri að byggja, við annan enda hússins.  Þá mundi gólfflötur viðkomandi húss fara td. úr 45 upp í 105-120 fm eða meira, (45 + 38-45 fm rishæð + 20-30 fm viðbygging)  Seinna mætti svo bæta við bílskúr.  Í staðinn fyrir að borga 4 milljónir í afborgun og svo 100 þúsund eða meira í afborgun af venjulegu húsi eða íbúð, væri hægt að byggja ofangreint hús fyrir tiltölulega fáar milljónir.  Reyndar yrði að borga töluvert margar miljónir fyrir lóð á höfuðborgarsvæðinu en þeirri upphæð mætti halda tiltölulega lágri ef lóðin væri óvenju lítil sem svona hús gæti hæglega komist fyrir á.  Best væri þá ef borgin mundi skipulegga svæði þar sem væru hús af svipaðri stærð.  

Með þessum hætti gæti fjölskylda eða einstaklingur komist inn í eigið húsnæði á ódýran hátt.  Það eru margir sem hefðu hugrekki og dugnað til þess að fara þessa leið eins og margt verkafólk eins og td. Pólverjar hér á landi sem hafa til að bera mikinn dugnað en litlar tekjur.  Vinir og vandamenn gætu sameinast um að hjálpa til við húsbygginguna.  Á þennan hátt gæti fólk komið sér undan þeirri fátæktargildru sem kaup á húsnæði eru.  En tíminn sem tæki að byggja slíkt hús og erfiðið við það (og ánægjan) væri léttvægt í samanburði við þann þrældóm og fjárhagsáhyggjur sem kaup á venjulegu húsnæði kostar.  En þar er maður að tala um kaupverð húss/íbúðar 15-40 milljónir og að fólk þurfi jafnvel að vinna 2-3 vinnur til að ná endum saman.  En það slítir fólki óneytanlega út og rænir frá þeim þeim tíma sem annars færi í samvistir við fjölskylduna eða eitthvað annað uppbyggilegt.

Kær kveðja

Óverðtryggðu lánin í sókn

Athugasemdir

[Davíð12 (IP-tala skráð) 26.9.2015 kl. 15:15]

"..af hverju má ekki veita fólki lán til íbúðakaupa með 100 þúsund króna afborgun á mánuði þegar viðkomandi hefur verið að borga 120-150 þúsund krónur í leigu á mánuði?" ----  Vegna þess að greiðslur af lánum er ekki eini kostnaðurinn við rekstur á íbúðarhúsnæði. Meðaltal leigu nægir tæplega fyrir sköttum, gjöldum, vöxtum og viðhaldi og þá er afborgun af höfuðstól eftir.

Svo var þröskuldurinn hækkaður við hrunið svo fólk væri ekki að missa heimilin við verðbólguskot, tekjumissi maka eða barnsfæðingu. Já ungt fólk á það til að eignast börn og þá breytist afkoman verulega. Afborgunin þarf að skilja eftir svigrúm til að taka á óvæntum útgjöldum og tekjulækkun.

Það er misskilningur að það séu reglugerðir, byggingarkostnaður og kröfur um arkitekta o.s.frv. sem standi í vegi fyrir því að ungt fólk á erfitt með að eignast húsnæði. Vandamálið er að allir vilja búa á besta stað í Reykjavík, helst í nýju húsnæði. Þar er verðið of hátt fyrir unga fólkið. Kröfurnar eru óraunhæfar og vandamálið ýkt. Finna má ódýrt húsnæði allt í kring um Reykjavík. Og þeir sem geta sætt sig við það að flytja í litla eldri íbúð utan miðjunnar eiga ekki í neitt meiri erfiðleikum en ungt fólk fyrri tíma.

[Guðmundur Ásgeirsson, 26.9.2015 kl. 16:33]

Þegar fólk ekki stenst greiðslumat, sem er forvörn gegn því að það reisi sér huraðrás um öxl, en getur svo verið að leigja fyrir mun hærra verð og reist sér þannig hurðarás um öxl í staðinn, þá eru það einfaldlega rök fyrir nauðsyn þess að innleiða reglur um greiðslumat í leigusamninga líka. Ef það væri gert þannig að bannað yrði að leigja út á hærra verði en leigjendur hafa efni á að borga samkvæmt greiðslumati, myndi það þvinga verðmyndunina á leigmarkaðnum niður raunverulegri greiðslugetu leigjenda. Þannig og aðeins þannig, væri hægt að leysa vanda leigjenda sem um þessar mundir stafar fyrst og fremst af of háu leiguverði. Það er nóg til af góðu húsnæði á Íslandi, en það sem vantar er að einfaldlega gera fólki kleift að hafi efni á að búa í því, hvort sem er með leigu eða kaupum.

[Ásgrímur Hartmannsson, 26.9.2015 kl. 16:49]

Reglurnar eru til þess að búa til vinnu fyrir arkitekta.  Kostnaðurinn er af ríkinu aukaatriði talinn.

Hér í denn vour húsasmíðameistarar.  Helgi Hó var einn af þeim.  Þeir gátu reddað þessu öllu fyrir lágmarks pening, og aðstðaða við að seklla húsinu upp ef svo bar undir - gegn smá auka þóknun.

Ekki man ég til þess að þeirra verk hafi eitthvað frekar hrunið.

[Valdimar Samúelsson, 26.9.2015 kl. 17:50]

Steindór. Ég er alveg sammála þér með að leifa fólki að byggja sjálft til eigin nota en þetta er leift í mörgum fylkjum bandarókjanna og jafnvel að leggja rafmagi með skillyrði að það sé tekið út af rafmagns eftirlitsmanni.Þegar ég bjó norður (Vestur)í Alaska þé keyptu menn sér lóð s.s. eina ekru c hálfan hektara og ruddu skógin eftir þörfum og byrjuðu að byggja sumir steyptu plögu aðrir ekki. Vinir og vandamenn komu og hjálpuð og upp vor gomið fokhelt 50 til 70 fermetra hús á einni helgi yfirleitt var sagað út fyrir gluggum á eftir enda allt staðlað þar. Við  þurfum að breita þessu hér.en það er mafía verkfræðinga og arkitekta sem vill ráða. 

[Margret (IP-tala skráð) 26.9.2015 kl. 19:38]

Allt of stífar reglurgerðir á íslandi en annars sammála þér á allan hátt.

[Steindór Sigursteinsson, 27.9.2015 kl. 00:22]

Davíð og Guðmundur.  Fólk sem er að borga af leiguhúsnæði og vill kaupa eigið húsnæði en fær það ekki vegna þess að það stenst ekki greiðslumat er ef til vill að standa skil á leigu og finnur einhverjar leiðir til þess að komast af og láta peningana nægja fyrir mat og öðrum nauðsynjum.  En svo fær það ekki að kaupa sér húsnæði sem mundi jafnvel laga stöðuna hjá þeim.  Það er náttúrulega mikið betra að eiga sína eigin íbúð heldur en að leigja.  Því afborganir af húsi taka enda dag einn, en leigjandi stendur uppi slippur og snauður þegar elliárin nálgast.  Það er yfirleitt hærri greiðsla á mánuði fyrir leiguhúsnæði en afborganir af lánum.  Kostnaður við húsið, fasteignagjöld og viðhald minnka ef til vill þann mismun.  En það er alltaf betra að eiga sitt eigið húsnæði því þá á maður ekki á hættu að lenda á götunni.  Og ef maður á sitt húsnæði sjálfur þá er fólk oft búið að borga niður íbúðalánið áður en elliárin nálgast og starfsgetan minnkar.  Ég er þér sammála Guðmundur að leiguverð á Íslandi, sérstaklega í Reykjavík, er allt of hátt.  Og það er rétt sem þú Davíð sagðir að ungt fólk ætti frekar að leigja/kaupa í nágrenni Reykjavíkur til að lækka með því húsnæðiskostnað.  

Það er rétt hjá þér Ásgrímur að lögin varðandi teikningar fyrir húsbyggingar séu sett til þess að búa til vinnu fyrir arkitekta.  Og það er það einnig í sambandi við húsasmíðameistara og rafvirkja.  Það er beinlínis sagt í byggingareglugerð að lög þessi séu til þess að tryggja störf viðkomandi stéttar.

Ég er þér hjartanlega sammála Valdimar að leifa eigi fólki að byggja sjálft sitt eigið hús eins og leyft er í mörgum fylkjum í Bandaríkjunum.  Það er gaman að fara á vefsíður í USA sem bjóða upp á teikningar fyrir hús.  Það eru oft vandaðar mjög nákvæmar teikningar þar sem allt er teiknað, öll samskeyti og hlutir vandlega sýndir.  Teikningarnar eru kannski á mörgum blöðum og kosta oft aðeins 300-400 dalir fyrir flott einbýlishús.  Þannig er það í Bandaríkjunum, landi frelsisins og einstaklingsframtaksins, en því sama er því miður ekki að heilsa á Íslandi þar sem teikningar kosta kannski milljón eða meira og byggingarreglugerð leyfir ekki að fólk byggi sér eigið hús.

[Davíð12 (IP-tala skráð) 27.9.2015 kl. 01:32]

" Það er náttúrulega mikið betra að eiga sína eigin íbúð heldur en að leigja." o.s.frv. -----  Því fylgir visst öryggi en fjárhagslega er hagstæðara að leigja. Þó leiguverð sé hátt þá er það samt lægra en kostnaðurinn við að eiga íbúðina. Sá sem leigir á afgang til að spara til elliáranna sem færi annars í viðhald og kostnað ef hann ætti íbúðina. Og sennilega væri þegar upp er staðið sá sem leigði og safnaði eignameiri en sá sem eignaðist íbúðina og setti allan sinn pening í þann rekstur. Ein ástæðan fyrir því að skortur er á leiguhúsnæði og ekkert fyrirtæki að byggja almennar leiguíbúðir er sú að það borgar sig ekki. Leigutekjurnar eru lægri en rekstrarkostnaðurinn og fyrirtækið færi fljótt á hausinn.

Sam­kvæmt fjár­laga­frum­varp­inu fyr­ir 2016 er stefnt að því að lækka skatta af leigutekjum til að laga stöðuna á leigumarkaði og gera útleigu hagstæða. Vonandi verður það nóg til þess að farið verður að byggja almennar leiguíbúðir.

Hér áður fyrr fékk fólk ekki auðveldlega lán nema þekkja bankastjóra. Það breyttist við verðtrygginguna og fólk gat farið að kaupa frekar en að byggja sjálft. Gallinn við að byggja sjálfur er að það tekur langan tíma, nokkur ár, þegar aðeins er unnið kvöld, einstaka helgar og sumarfrí. Og allt þarf að staðgreiða og öll lán eru skammtímalán enda ekkert veð fyrr en íbúðin er fokheld. Þannig að jafnvel þó verðið verði lægra á fermeter þá er samt verið að tala um að greiða nokkrar milljónir á ári úr eigin vasa fyrstu árin og neita sér um allt. Auk þess sem lóðir undir þannig byggingar er ekki að finna nema í úthverfum.

[Steindór Sigursteinsson, 27.9.2015 kl. 18:50]

Þakka þér Davíð fyrir orð þín.  Það er erfitt að henda reiður á hvort sé ódýrara að leigja eða kaupa, nema gera á því úttekt.  Bera saman algenga leigu í Reykjavík og fleiri stöðum í kringum Reykjavík og á öðrum stöðum á landinu og bera það saman við kaupverð á samskonar íbúðum.  Það yrðu nokkuð ufirgripsmikil könnun og bæta þyrfti við áætluðum kostnaði vegna eigin húsnæðis.  En það er skoðun mín að það sé hagstæðara að kaupa en leigja.  Því uppgreiðsla á íbúðaláni getur tekið aðeins 20-25 ár eins og í mínu tilviki og þá verð ég án allra afborgana áður en ég geng inn í elliárin og þá á ég raðhúsíbúðina mína skuldlausa.  Afborganir af jafngreiðslulánum mínum (90% lán) er 30 prósent lægri en leiga af samskonar íbúð á Hvolsvelli þar sem ég bý.  

[Davíð12 (IP-tala skráð) 28.9.2015 kl. 12:58]

Dæmið er ekki eins flókið og þú heldur. Afborganir eru ekki kostnaður og reiknast því ekki með. Þú kaupir húsnæðið hvort sem þú borgar það á einu, tíu eða fjörtíu árum.

Það nægir að telja saman viðhald, gjöld ríkis og sveitarfélaga og tapaðar vaxtatekjur af verðmæti eignarinnar til að finna kostnað. Viðhaldskostnaður miðast við það að iðnaðarmaður vinni verkið því ekki er hægt að ætlast til þess að venjulegt fólk skipti um vaska, gólfefni, þakplötur, skipti um ofna eða glugga og engin vinna er ókeypis í kostnaðarútreikningum. Gjöldin eru öll gjöld sem húseigandi þarf að greiða, fasteignaskattar, sorphirðugjald, vatnsgjald o.s.frv. Tapaðar vaxtatekjur reiknast vegna þess að þessi verðmæti eru ekki að bera ávöxt eins og ef upphæðin væri í ríkisskuldabréfum. Og setjir þú íbúðina á leigu þá ert þú að lána þessi verðmæti, þú værir að lána einhverjum þessar milljónir og ættir að fá sömu vexti og þú fengir annarsstaðar.

Þegar kostnaðurinn hefur allur verið talinn saman og skattinum sem greiða þarf af leigutekjum bætt við er komin lágmarksupphæð leiguverðs til að koma út á sléttu.

Ég er nokkuð viss um það að ef þú flettir upp á þínum kostnaðarliðum og googlar vexti ríkisskuldabréfa og skatt af leigutekjum, leggur saman og reiknar heiðarlega, þá færð þú upphæð sem kemur þér á óvart. Upphæð sem er vel yfir því sem þú gætir fengið væri íbúðin í útleigu.